Wie hoch ist der hypothekarische Referenzzinssatz aktuell?

Er liegt seit dem 2. September 2025 bei 1.25 Prozent. Am 1. September 2026 hat das Bundesamt für Wohnungswesen ihn unverändert bestätigt; der nächste Entscheid steht Anfang Dezember 2026 an.

Wie viel Mietzinssenkung steht mir zu?

Ein Viertelprozentschritt nach unten entspricht 2.91 Prozent Senkung. Von 1.50 auf 1.25 Prozent sind das 2.91 Prozent, von 1.75 auf 1.25 Prozent zwei Schritte und damit rund 5.74 Prozent. Gerechnet wird immer auf der Nettomiete ohne Nebenkosten.

Bis wann muss mein Herabsetzungsbegehren beim Vermieter sein?

Die Senkung wirkt nie rückwirkend, sondern erst auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin — und davor muss die volle Kündigungsfrist Platz haben. Bei drei Monaten Frist und Termin 31. März muss der Brief spätestens Ende Dezember angekommen sein, nicht abgeschickt.

Verfällt der Anspruch aus der Senkung von 2025?

Nein. Eine Senkung wird in der Schweiz nicht automatisch weitergegeben, sondern nur auf Verlangen — wer sie nie geltend gemacht hat, kann das weiterhin tun.

Was darf der Vermieter dagegenrechnen?

Teuerung (40 Prozent der Erhöhung des Landesindexes seit der letzten Anpassung), allgemeine Kostensteigerungen und wertvermehrende Investitionen. Er muss diese Positionen aber beziffern und belegen, nicht bloss behaupten.

Referenzzinssatz 1.25 %: so verlangst du eine Mietzinssenkung — mit Vorlage

Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1.25 Prozent. Am 1. September 2026 hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ihn unverändert bestätigt: Der massgebende Durchschnittszinssatz lag per 30. Juni 2026 bei 1.31 Prozent und damit im Bereich, der zu 1.25 Prozent gerundet wird.

Für Mieterinnen und Mieter heisst das zweierlei. Erstens: Es gibt aus dieser Bestätigung keinen neuen Senkungsanspruch — dafür bräuchte es einen weiteren Schritt nach unten. Zweitens, und das ist der wichtige Teil: Der Anspruch aus der Senkung vom September 2025 verfällt nicht von selbst. Wer ihn nie geltend gemacht hat, kann es weiterhin tun. Und das sind sehr viele: Eine Senkung wird in der Schweiz nicht automatisch weitergegeben, sondern nur auf Verlangen.

Zuerst: auf welchem Zinssatz basiert deine Miete?

Massgebend ist nicht, was gerade gilt, sondern der Referenzzinssatz, der bei der letzten Mietzinsanpassung deines Vertrags zugrunde gelegt wurde. Diese Zahl steht

im Mietvertrag selbst (oft in einer Klausel «Der Mietzins basiert auf einem Referenzzinssatz von … Prozent»),
auf dem amtlichen Formular einer früheren Mietzinserhöhung, oder
im Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses.

Findest du nichts, hast du das Recht, beim Vermieter schriftlich nachzufragen — und wenn keine Angabe existiert, gilt der Referenzzinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Zur Einordnung der letzten Jahre:

Gültig ab	Referenzzinssatz
1. Juni 2023	1.50 %
1. Dezember 2023	1.75 %
3. März 2025	1.50 %
2. September 2025	1.25 %

Wer einen Vertrag aus den Jahren 2024 oder Anfang 2025 hat, zahlt also mit einiger Wahrscheinlichkeit noch auf Basis von 1.75 Prozent — und hat damit zwei Senkungsschritte gut.

Wie viel Senkung dir zusteht

Die Verordnung über die Miete (VMWG, Art. 13) legt fest: Bei Referenzzinssätzen unter 5 Prozent entspricht ein Viertelprozentschritt einer Mietzinsänderung von 3 Prozent nach oben — beziehungsweise 2.91 Prozent nach unten (die Senkung wird auf dem höheren Betrag gerechnet, 3 ÷ 1.03 = 2.91).

1.50 % → 1.25 %: Senkung von 2.91 %
1.75 % → 1.25 %: zwei Schritte, zusammen rund 5.74 % (2.91 % auf 2.91 %)

Bei einer Nettomiete von CHF 1’800 sind das CHF 52 respektive CHF 103 pro Monat — 620 bis 1’240 Franken im Jahr. Wichtig: Gerechnet wird immer auf der Nettomiete ohne Nebenkosten.

Was der Vermieter dagegenrechnen darf

Eine Senkung ist selten die ganze Rechnung. Der Vermieter darf im gleichen Zug Kostensteigerungen geltend machen, die seit der letzten Anpassung entstanden und noch nicht verrechnet sind:

Teuerung: 40 Prozent der Erhöhung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Mietzinsanpassung.
Allgemeine Kostensteigerungen: Unterhalt, Versicherungen, Verwaltung — in der Praxis oft pauschal 0.5 bis 1 Prozent pro Jahr, wobei die Pauschale nicht selbstverständlich ist und begründet werden muss.
Wertvermehrende Investitionen: eine Sanierung, die den Standard der Wohnung erhöht hat.

Rechne also nicht mit der vollen Senkung, sondern mit dem Nettobetrag. Und lass dich nicht abwimmeln: Der Vermieter muss diese Gegenpositionen beziffern und belegen, nicht bloss behaupten.

Die Fristen — der Punkt, an dem die meisten scheitern

Eine Mietzinssenkung wirkt nicht rückwirkend. Sie tritt auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin in Kraft, und dein Begehren muss so früh beim Vermieter eintreffen, dass die Kündigungsfrist davor noch vollständig Platz hat.

Beispiel: Ortsübliche Kündigungstermine 31. März / 30. Juni / 30. September, Kündigungsfrist drei Monate. Damit die Senkung per 31. März greift, muss der Brief spätestens Ende Dezember angekommen sein — nicht abgeschickt, angekommen. Schicke ihn deshalb eingeschrieben und plane zwei Wochen Reserve ein.

Danach läuft die Uhr auf der Gegenseite: Der Vermieter hat 30 Tage Zeit für eine Antwort. Stimmt er nicht oder nur teilweise zu — oder schweigt er —, hast du 30 Tage ab Erhalt der Antwort beziehungsweise ab Ablauf dieser Frist, um die Schlichtungsbehörde anzurufen (Art. 270a OR). Lässt du diese 30 Tage verstreichen, ist der Anspruch für diesen Termin weg; du kannst ihn aber auf den übernächsten Kündigungstermin neu stellen.

Vorlage: Herabsetzungsbegehren

Kopieren, Klammern ersetzen, eingeschrieben senden. Kein Anwalt nötig, keine Begründung über das Nötigste hinaus.

[Vorname Name]
[Strasse, PLZ Ort]

[Vermieter / Verwaltung]
[Adresse]

[Ort], [Datum]

Einschreiben
Mietobjekt: [Strasse Nr., PLZ Ort], [z. B. 3.5-Zimmer-Wohnung, 2. OG]

Herabsetzung des Mietzinses per [Kündigungstermin, z. B. 31. März 2027]

Sehr geehrte Damen und Herren

Der für mein Mietverhältnis massgebende hypothekarische Referenzzinssatz beträgt
[1.75] Prozent. Seit dem 2. September 2025 liegt der Referenzzinssatz bei 1.25
Prozent; das Bundesamt für Wohnungswesen hat diesen Stand am 1. September 2026
bestätigt.

Gestützt auf Art. 269a lit. b OR und Art. 13 VMWG verlange ich deshalb per
[Kündigungstermin] eine Herabsetzung des Nettomietzinses um [5.74] Prozent, das
heisst von CHF [1'800.00] auf CHF [1'696.70] pro Monat. Die Nebenkosten bleiben
unverändert.

Ich bitte Sie um schriftliche Bestätigung innert 30 Tagen. Sollten Sie
Kostensteigerungen geltend machen, bitte ich Sie, diese beziffert und belegt
auszuweisen.

Freundliche Grüsse

[Unterschrift]

Ein Detail mit Wirkung: Formuliere «ich verlange», nicht «ich bitte um Prüfung». Ein Herabsetzungsbegehren ist eine Rechtsausübung mit Fristfolgen — eine höfliche Anfrage ist es nicht.

Wenn der Vermieter ablehnt

Ablehnung ist kein Endpunkt, sondern der normale zweite Schritt. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde in Mietsachen deines Bezirks oder Kantons. Das Verfahren ist mietrechtlich kostenlos, du brauchst keine anwaltliche Vertretung, und beide Seiten sitzen an einen Tisch. Ein grosser Teil der Fälle endet dort mit einem Vergleich.

Was du mitbringst: den Mietvertrag, das Herabsetzungsbegehren mit Sendungsnachweis, die Antwort des Vermieters und deine Berechnung. Und die 30-Tage-Frist im Kopf.

Und die häufigste Sorge zuerst: Eine Kündigung als Reaktion auf ein berechtigtes Herabsetzungsbegehren ist eine Rachekündigung und nach Art. 271a OR anfechtbar. Wer während eines Schlichtungsverfahrens und in den drei Jahren nach dessen Abschluss gekündigt wird, steht rechtlich sehr gut da.

Und wenn sich das Ganze nicht lohnt?

Manchmal ist die Senkung nach Abzug der Kostensteigerungen tatsächlich klein. Dann bleibt der zweite Hebel: die Wohnung wechseln. Der Referenzzinssatz wirkt nämlich nur auf bestehende Verträge — bei einem Neuabschluss zählt der Markt. Wer heute umzieht, zahlt in vielen Städten mehr als jemand, der seit zehn Jahren in derselben Wohnung sitzt. Das ist genau der Grund, warum sich die Prüfung der bestehenden Miete meistens mehr lohnt als der Umzug — und warum sich der Umzug, wenn schon, mit einem sehr guten Objekt lohnen muss.

Für die Neuabschluss-Seite haben wir zwei Beiträge, die dazu passen: die Anfechtung der Anfangsmiete und die Suchtaktik in Zürich. Aktuelle Mietangebote und Median-Mieten pro Stadt findest du auf unseren Stadtseiten.

Der nächste Entscheid des BWO steht Anfang Dezember 2026 an. Solange der Durchschnittszinssatz zwischen 1.13 und 1.37 Prozent bleibt, ändert sich am Referenzzinssatz nichts.

Quellen

Bundesamt für Wohnungswesen (BWO): Hypothekarischer Referenzzinssatz, Mitteilung vom
1. September 2026 (unverändert 1.25 %, Durchschnittszinssatz 1.31 % per 30. Juni 2026) — bwo.admin.ch/de/referenzzinssatz
BWO: Mitteilung vom 2. September 2025 (Senkung auf 1.25 %)
Obligationenrecht Art. 269a lit. b und Art. 270a OR (Herabsetzungsbegehren, Fristen, Schlichtungsbehörde); Art. 271a OR (Rachekündigung)
Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), Art. 13 (Hypothekarzinsschritte) und Art. 16/17 (Teuerung, Kostensteigerungen)

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.