Wie lange kann ich die Anfangsmiete anfechten?

30 Tage ab Übernahme der Wohnung, also ab Schlüsselübergabe, und zwar direkt bei der Schlichtungsbehörde. Die Frist ist eine Verwirkungsfrist: Läuft sie ab, ist das Recht weg, auch wenn die Miete objektiv überhöht ist.

Was gilt, wenn das amtliche Formular fehlt?

In einem Kanton mit Formularpflicht ist die Mietzinsvereinbarung dann nichtig — dasselbe gilt bei einem unvollständigen Formular, etwa ohne Vormietzins. Die 30-Tage-Frist beginnt gar nicht zu laufen, die Miete kann also auch Monate später noch überprüft werden.

In welchen Kantonen gilt die Formularpflicht?

Nach dem BWO-Verzeichnis für 2026 vollständig in Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich, teilweise in Neuenburg (Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern) und in der Waadt; das Wallis kennt ausdrücklich keine. Die Liste wird jährlich neu festgestellt.

Welche Gründe berechtigen zur Anfechtung?

Entweder eine persönliche oder familiäre Notlage beziehungsweise Wohnungsmangel — in Zürich mit einer Leerwohnungsziffer von 0.11 Prozent regelmässig gegeben — oder eine erhebliche Erhöhung gegenüber dem Vormietzins, als Richtwert rund 10 Prozent. Zusätzlich muss der Mietzins missbräuchlich sein.

Was kostet das Verfahren?

Das Schlichtungsverfahren ist in Mietsachen kostenlos und es besteht kein Anwaltszwang. Eine Kündigung während oder in den drei Jahren nach dem Verfahren gilt als Rachekündigung und ist nach Art. 271a OR anfechtbar.

Anfangsmiete anfechten: wann sich der Gang zur Schlichtungsbehörde lohnt

Die Wohnung ist unterschrieben, der Umzug geplant — und dann erfährst du beim Kaffee mit den Nachbarn, dass die Vormieterin CHF 700 weniger bezahlt hat. Das ist kein Pech, sondern ein gesetzlich vorgesehener Fall: Das Schweizer Mietrecht kennt die Anfechtung des Anfangsmietzinses. Sie ist wenig bekannt, kostenlos, an eine sehr kurze Frist gebunden — und in bestimmten Konstellationen erstaunlich erfolgreich.

Dieser Beitrag erklärt, wann sie greift und wie du vorgehst. Er ersetzt keine Rechtsberatung; für den konkreten Fall führt der Weg zum Mieterinnen- und Mieterverband oder direkt zur Schlichtungsbehörde.

Was «Anfangsmietzins» meint

Der Anfangsmietzins ist die Miete, die bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses vereinbart wird. Anders als eine spätere Mietzinserhöhung wird sie nicht begründet — du unterschreibst schlicht einen Vertrag. Genau deshalb gibt Art. 270 OR dir das Recht, sie nachträglich überprüfen zu lassen.

Voraussetzung 1: die Frist — 30 Tage

Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Massgebend ist die Übernahme der Wohnung (Schlüsselübergabe), nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Die Frist ist eine Verwirkungsfrist: Läuft sie ab, ist das Recht weg — auch wenn die Miete objektiv überhöht ist.

Die wichtige Ausnahme: Fehlt in einem Kanton mit Formularpflicht das amtliche Formular, oder ist es unvollständig (etwa ohne Angabe des Vormietzinses oder ohne Begründung der Erhöhung), ist die Mietzinsvereinbarung nichtig. Die 30-Tage-Frist beginnt dann gar nicht zu laufen, und die Miete kann auch später noch überprüft werden. Das ist der häufigste Grund, weshalb sich ein Blick in die Vertragsunterlagen selbst Monate später noch lohnt.

Voraussetzung 2: ein Anfechtungsgrund

Du kannst die Anfangsmiete anfechten, wenn einer dieser Gründe vorliegt:

Du warst wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Wohnungsmangel) zum Vertragsabschluss gezwungen. In Städten mit einer Leerwohnungsziffer weit unter 1 % — Zürich lag am 1. Juni 2026 bei 0.11 % — ist dieser Grund in der Praxis regelmässig gegeben.
Die Vermieterschaft hat den Mietzins gegenüber dem Vormietzins erheblich erhöht. Als Richtwert gilt eine Erhöhung von rund 10 % oder mehr.

Der Anfechtungsgrund allein genügt allerdings nicht.

Voraussetzung 3: der Mietzins muss missbräuchlich sein

Zusätzlich muss der Mietzins missbräuchlich sein. Dafür gibt es zwei Prüfwege:

Der übersetzte Ertrag. Die Vermieterschaft darf mit der Liegenschaft keine übermässige Rendite erzielen. Der zulässige Ertrag orientiert sich am investierten Eigenkapital und am hypothekarischen Referenzzinssatz. Diese Rechnung ist aufwendig und braucht Zahlen der Vermieterschaft — sie kommt vor allem bei einzelnen Liegenschaften und institutionellen Eigentümern zum Zug.

Die Orts- und Quartierüblichkeit. Liegt der Mietzins deutlich über dem, was für vergleichbare Wohnungen im gleichen Quartier verlangt wird, gilt er als missbräuchlich. Als Vergleich braucht es üblicherweise mindestens fünf Wohnungen, die in Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Baujahr wirklich vergleichbar sind — nicht einfach fünf Inserate.

Bei neu erworbenen oder umfassend sanierten Liegenschaften wird die Prüfung schwieriger: Nach einer Handänderung oder einer wertvermehrenden Sanierung darf die Vermieterschaft höhere Kosten geltend machen.

Die Rolle des Referenzzinssatzes

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen quartalsweise publiziert und leitet sich vom Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen ab. Er ist der Anker für Mietzinsanpassungen: Sinkt er um einen Viertelprozentpunkt, entsteht grundsätzlich ein Anspruch auf Senkung von rund 2.91 % (bei Referenzzinssätzen ab 5 % etwas weniger); steigt er, darf die Vermieterschaft entsprechend erhöhen — allerdings nur teilweise verrechnet mit Teuerung und Unterhaltskostenpauschale.

Die jüngere Entwicklung:

Gültig ab	Referenzzinssatz
1. März 2020	1.25 %
1. Juni 2023	1.50 %
1. Dezember 2023	1.75 %
3. März 2025	1.50 %
2. September 2025	1.25 %

Am 1. September 2026 hat das BWO bestätigt, dass der Satz unverändert bei 1.25 % bleibt; die nächste Bekanntgabe ist auf den 1. Dezember 2026 angesetzt.

Für dich sind daraus zwei Dinge relevant. Erstens: Steht in deinem Vertrag oder Formular ein höherer Referenzzinssatz als der heute gültige, wurde die Miete seither nicht angepasst — ein konkreter Ansatzpunkt für ein Senkungsbegehren (das ist nicht dasselbe wie eine Anfechtung, aber oft der einfachere Weg). Zweitens: Eine bestehende Miete, die noch auf 1.75 % basiert, enthält rechnerisch Spielraum nach unten.

Formularpflicht: nur in neun Kantonen

In Kantonen mit Formularpflicht muss die Vermieterschaft die Anfangsmiete auf einem amtlichen Formular mitteilen: mit dem bisherigen Mietzins, der Höhe und Begründung einer Erhöhung — und dem Hinweis auf das Anfechtungsrecht.

Gemäss dem BWO-Verzeichnis für das Jahr 2026 (Stand Februar 2026) gilt sie in:

Vollständig: Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Zug, Zürich
Teilweise: Neuenburg (Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern), Waadt
Ausdrücklich keine Formularpflicht: Wallis

Alle übrigen Kantone kennen keine Formularpflicht. Ausgelöst wird sie durch Wohnungsmangel, in den meisten Kantonen definiert als Leerwohnungsziffer von höchstens 1.5 % (Freiburg: unter 1.8 %); Änderungen treten in der Regel auf den 1. November oder den 1. Januar in Kraft. Weil die Liste jährlich neu festgestellt wird, lohnt sich vor einer Anfechtung ein Blick auf die aktuelle Fassung.

Ohne Formularpflicht bleibt die Anfechtung möglich — nur fehlt dir der Vormietzins als Grundlage, und du musst über die Orts- und Quartierüblichkeit argumentieren.

Schritt für Schritt

Miete zahlen, Frist notieren. Zahle den Mietzins weiterhin vollständig; eine Anfechtung berechtigt nicht zur Kürzung. Trag den 30. Tag nach der Schlüsselübergabe im Kalender ein.
Unterlagen prüfen. Liegt ein amtliches Formular bei? Ist der Vormietzins angegeben? Ist eine Erhöhung begründet? Fehlt etwas, notiere es — es ist dein stärkstes Argument.
Vormietzins ermitteln. Aus dem Formular, sonst über die Nachbarschaft, den früheren Mieter oder eine Anfrage bei der Verwaltung.
Vergleichsobjekte sammeln. Fünf oder mehr wirklich vergleichbare Wohnungen im Quartier, mit Grösse, Zimmerzahl, Baujahr, Zustand und Mietzins dokumentiert. Screenshots von Inseraten mit Datum sind ein brauchbarer Anfang.
Beratung holen. Der Mieterinnen- und Mieterverband prüft den Fall für Mitglieder und sagt dir ehrlich, ob er aussichtsreich ist. Der Jahresbeitrag ist tiefer als eine Monatsmiete.
Schlichtungsgesuch einreichen. Schriftlich bei der Schlichtungsbehörde der Gemeinde oder des Bezirks, formlos möglich (viele Kantone stellen ein Formular bereit). Das Verfahren ist in Mietsachen kostenlos, Anwaltszwang besteht nicht.
Verhandlung. Die Schlichtungsbehörde ist paritätisch besetzt und sucht eine Einigung. Sehr viele Fälle enden hier mit einem Vergleich — oft einer Reduktion, ohne dass es je zu einem Urteil kommt. Kommt keine Einigung zustande, kann sie einen Urteilsvorschlag unterbreiten oder die Klagebewilligung ausstellen.

Und wenn du Angst vor Ärger hast

Die häufigste Sorge lautet: «Dann kündigen sie mir doch einfach.» Genau dagegen gibt es einen Kündigungsschutz: Eine Kündigung, die während oder innerhalb von drei Jahren nach Abschluss eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem du nicht vollständig unterlegen bist, ist grundsätzlich anfechtbar. Die Rechtsordnung nimmt an, dass sie eine Rachekündigung ist.

Realistisch bleibt trotzdem: Aussichtsreich ist eine Anfechtung vor allem, wenn der Mietzins gegenüber dem Vormietzins deutlich gestiegen ist, wenn die Wohnung nicht umfassend saniert wurde, wenn das Formular fehlt oder unvollständig ist — und wenn du das mit Zahlen belegen kannst. Ist die Miete gegenüber der Vormieterin praktisch unverändert und quartierüblich, sparst du dir den Aufwand besser.

Ein letzter, praktischer Punkt: Der beste Schutz gegen eine überteuerte Wohnung ist, nicht in die Situation zu geraten, alles nehmen zu müssen. Wer früh und breit sucht — etwa mit einem Suchabo, das neue Inserate innert Minuten meldet — verhandelt aus einer anderen Position. Wie das in einem Markt mit 0.11 % Leerwohnungsziffer praktisch aussieht, steht in Wohnung finden in Zürich.

Quellen

Anfechtung des Anfangsmietzinses, Frist und Voraussetzungen: Art. 270 OR, fedlex.admin.ch, sowie Mieterinnen- und Mieterverband, mieterverband.ch
Verzeichnis der Kantone mit Formularpflicht (Stand Februar 2026): Bundesamt für Wohnungswesen, bwo.admin.ch
Hypothekarischer Referenzzinssatz und dessen Entwicklung: Bundesamt für Wohnungswesen, bwo.admin.ch/de/referenzzinssatz
Leerwohnungsziffer Stadt Zürich per 1. Juni 2026 (0.11 %): Statistik Stadt Zürich

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Fristen und Zuständigkeiten prüfst du für deinen Fall bei der Schlichtungsbehörde deiner Gemeinde.